Rente ou capital : bien choisir ses investissements
Êtes-vous de ces investisseurs qui recherchent avant tout la « meilleure méthode pour investir » et obtenir de la rentabilité ?
Avez-vous décidé de faire de l’achat-revente parce qu’on vous a dit que « c’était le meilleur plan pour investir dans l’immobilier » ?
Ou cherchez-vous d’arrache-pied un appartement pour faire de la colocation “parce que c’est la dernière méthode à la mode” ?
Je rencontre rarement des investisseurs (débutants ou confirmés) qui voient plus loin que la rentabilité et se posent les bonnes questions :
- Quels sont les avantages et les inconvénients de la méthode que j’ai choisie ?
- Correspond-elle à ma situation et aux objectifs que je me suis fixés ?
- Est-ce que le gain obtenu – sous forme de rente ou de capital – est bien ce que je recherche ?
Car s’il y a un critère qui devrait être considéré quand il s’agit de faire le tri parmi les différents types d’investissements, c’est bien celui-ci :
Qu’allez-vous obtenir de votre investissement : Une rente ou un capital ?
Le résultat obtenu n’est pas tout à fait le même – et ne vous apportera pas la même chose !
La Rente : Un Revenu Régulier
Imaginez que vous achetiez un appartement pour 200 000 €. Vous le louez 1 000 € par mois. Après avoir payé les charges et impôts, il vous reste environ 700 € par mois.
En un an, cela fait 8 400 €, ce qui vous donne un revenu stable tout en gardant votre capital investi dans l’appartement.
L’immobilier locatif, quelle que soit sa rentabilité (ndlr : mon exemple ci-dessus n’est pas des plus réjouissants, j’avoue, avec une rentabilité de 4% !), est l’exemple type d’un investissement qui offre de la rente.
Quels en sont ses avantages ?
- Un Revenu régulier : Vous percevez chaque mois des loyers et recevez un revenu régulier sans avoir à vendre votre actif. C’est une source de revenu relativement prévisible.
- Un Revenu Passif : L’immobilier classique (location longue durée) reste une source de revenu relativement passive. Peu de travail, que vous pouvez d’ailleurs déléguer, pour toucher vos loyers.
- Un investissement « financièrement indépendant » : Dans la mesure où vos entrées dépassent vos sorties, où vos locataires « payent le crédit » avec le montant de leurs loyers, votre investissement est totalement indépendant de vos revenus d’activité. Que vous soyez en activité ou au chômage, votre investissement continuera à vous rapporter de l’argent tous les mois.
- Un Potentiel de Plus-value « à la fin » : Les loyers payent le crédit… jusqu’à ce que vous décidiez de vendre et d’empocher la plus-value si vous avez gardé votre bien suffisamment longtemps pour qu’il y en ait une.
Mais l’immobilier locatif a aussi quelques inconvénients :
- La Gestion : Être propriétaire, c’est bien sûr devoir gérer des locataires, les réparations, et les éventuels problèmes de paiement de loyer.
- les Risques Locatifs : Il y a toujours un risque de vacance locative (périodes où votre bien n’est pas loué) ou de loyers impayés.
- Les Frais : Les coûts d’entretien, les réparations imprévues, les taxes foncières et autres frais peuvent venir réduire vos gains.
Le Capital : Un Gain Rapide mais Unique
Il y a également une autre façon d’investir dans l’immobilier : c’est l’achat-revente.
Acheter un bien… le transformer (ou pas)… et le revendre avec une plus-value.
On y gagne alors un capital après revente.
Pour quels avantages :
- La Liquidité : En vendant votre bien, vous récupérez rapidement une grosse somme d’argent, ce qui peut être utile pour réinvestir ou pour d’autres projets.
- La Flexibilité et la légèreté : Pas de fil à la patte : Vous n’êtes pas attaché à un actif particulier sur le long terme et vous pouvez facilement vous repositionner en fonction des opportunités du marché (sortir du marché immobilier et investir dans les placements financiers par exemple).
- Moins de Gestion : Pas de locataires et pas de gestion courante à assurer !
C’est vrai que la gestion des locataires reste souvent la « bête noire » des investisseurs immobiliers… mais on ne choisit pas sa méthode d’investissement pour ÉVITER tel ou tel problème !
Les Inconvénients de l’achat-revente :
- Un Gain Unique : Une fois le bien vendu, vous n’avez plus de revenu. Il vous faut réinvestir pour générer de nouveaux revenus.
- Le financement : Les banquiers n’aiment pas l’achat-revente. Un crédit ne sera donc pas si simple à obtenir en annonçant clairement la couleur.
- La taxe sur la plus-value : Qu’il ne faut pas oublier ! Elle vient en déduction de votre gain.
- Les Fluctuations du Marché : Le prix de vente peut varier en fonction des conditions du marché, ce qui introduit une part de risque.
- Un gain en capital : car il s’agit bien d’un inconvénient plus souvent que d’un avantage. Il vous faudra gérer ce capital pour qu’il dure – ou apprendre comment le transformer en rente si vous avez comme projet d’en vivre.
Supposons que vous achetiez une maison à rénover pour 150 000 €, que vous investissiez 50 000 € dans les travaux, et que vous la revendiez pour 250 000 €. Après déduction des frais, vous réalisez un bénéfice net de 30 000 €. C’est un bon coup, mais vous devez maintenant trouver une nouvelle opportunité pour continuer à faire fructifier votre argent.
Alors, quelle est la bonne stratégie ?
Vous avez besoin d’un complément de revenus mensuels ?
La rente (investissement locatif) est probablement la meilleure option.
Vous avez déjà des revenus suffisants, vous cherchez à vous constituer un apport pour acheter votre résidence principale ou financer les études de vos enfants ?
Viser le capital (achat-revente) pourrait être une meilleure stratégie.
Ajoutez à cela :
- le temps et l’énergie dont vous disposez (l’achat-revente, c’est un « plein temps » sur un court laps de temps alors que le locatif c’est un peu de temps passé sur une longue période) ;
- les opportunités offertes par votre localisation géographique (il est parfois difficile d’imaginer investir loin de chez soi) ;
- l’état du marché ;
- les opportunités qui pourraient se présenter.
Dans tous les cas, la dernière méthode à la mode ne sera jamais la « meilleure » méthode pour vous… si elle ne répond pas à vos objectifs et à votre situation personnelle.
Dites-moi dans les commentaires ou directement sous cette vidéo la méthode qui vous semble le plus résonner avec vos propres contraintes ?
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